KKO:2015:58 – Korkein oikeus linjasi kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksiä

Korkein oikeus antoi 7.9.2015 ensimmäisen ennakkopäätöksen, jossa se ottaa kantaa ostajan oikeuteen purkaa kiinteistön kauppa kiinteistössä kaupantekohetkellä olleen laatuvirheen perusteella.

Jutussa kantajana ollut A oli ostanut helmikuussa 2011 B:ltä kiinteistön ja sillä sijaineen asuinrakennuksen 68.000 euron kauppahinnalla. A:lle oli kaupanteon jälkeen paljastunut, että rakennuksen pesu- ja saunatiloissa sekä alapohjassa oli kosteus-, laho- ja homevaurioita. A vaatii kanteessaan, että hänen ja B:n välinen kauppa tuli purkaa. A oli hankkinut purkuvaatimuksensa tueksi asiantuntijaselvitystä siitä, kuinka paljon vaurioiden korjaaminen tulisi maksamaan.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Kaupan purkua koskevissa kiinteistökauppariidoissa perustava oikeuskysymys liittyy siihen, onko virhettä pidettävä maakaaressa tarkoitetulla tavalla ”olennaisena”. Korkein oikeus katsoi ratkaisussaan, että kiinteistössä olevat vauriot olivat korjattavissa 20.000 euron kustannuksilla. Tarpeellisten korjauskustannusten määrä oli noin 29 % kiinteistön kauppahinnasta ( 20.000 / 68.000 euroa ). Korkein oikeus katsoi purkukynnyksen ylittyvän ja hyväksyi A:n kanteen. Kauppa purettiin.

Kiinteistön virheitä on pidetty hovioikeuskäytännössä tähän saakka ”olennaisina” ja kaupan purkamiseen oikeuttavina tilanteissa, joissa korjauskustannusten määrä on ollut vähintään 40 % kauppahinnasta. Korkeimman oikeuden syyskuussa 2015 antama ennakkoratkaisu muuttaa osaltaan maakaaren soveltamiskäytäntöä. Ratkaisun perustelujen valossa kynnys kiinteistön kaupan purkamiseen näyttäisi olevan jatkossa matalammalla kuin tähän saakka.

Ennakkoratkaisu KKO 2015:58 löytyy kokonaisuudessaan korkeimman oikeuden verkkosivuilta.

Lisätietoja antaa asianajaja, oikeustieteen tohtori, varatuomari Tiina Koskinen-Tammi, p. (03) 3142 9018.