Vuokranantajan vastuu vuokra-asunnossa ilmenevästä kosteusvauriosta

AA, VT Leena Laurila

AA, VT Leena Laurila

Jos asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa sijaitsevassa vuokrahuoneistossa sattuu vesivahinko, vuokralainen reklamoi säännönmukaisesti tilanteesta aiheutuvasta asumishaitasta omalle vuokranantajalleen. Vuokranantajan tehtäväksi jää sen jälkeen remonttiasioiden koordinointi ja asioiden selvittäminen isännöitsijän ja remonttimiesten kanssa. Vuokranantajan intressissä on minimoida tapahtuneesta omalle vuokralaiselleen johtuva haitta. Vuokralaisen intressissä taas ei ole täyden vuokran suorittaminen ajalta, jolloin hänen vuokra-asuntoaan korjataan.

Kuuluuko vastuu kosteusvauriokorjauksen taloudellisista seuraamuksista tilanteessa asunto-osakeyhtiölle vai vuokranantajalle? Mitä vuokranantaja on hänen ja vuokralaisen välisen asuinhuoneiston vuokrasopimuksen perusteella velvollinen tekemään vuokralaisen hyväksi? Mikäli vuokralainen joutuu remontin vuoksi evakkoon, kuka vastaa hänelle tästä aiheutuvista kustannuksista?

Asianajaja Leena Laurila selvittää tilanteeseen liittyviä oikeudellisia ongelmakohtia vieraskynäkirjoituksessaan ”Kosteusvaurio vuokra-asunnossa”, joka julkaistiin Tampereen Kauppakamarin huhtikuun 2017 sähköisessä uutiskirjeessä. Leenan kirjoitus kokonaisuudessaan Tampereen Kauppakamarin kotisivuilla.

Marko Lounatmaa ja Niko Värttiö nimitetty lakimiehiksi

Asianajotoimisto Alfa Oy Marko Lounatmaa Niko Värttiö 2017-04-03 b

Alfassa juotiin maanantaina 3.4.2017 kakkukahvit uusien lakimiestemme ”sisääntulon” kunniaksi.

VT, MBA Marko Lounatmaa vahvistaa toimistomme yritysoikeusryhmää. Markon erikoisosaaminen liittyy kansainvälisen kaupan sopimuksiin (erityisesti jälleenmyynti- ja agenttisopimuksiin), yhtiöoikeuteen, yritysjärjestelyihin sekä työoikeuteen. Hän on työskennellyt aiemmin pääkaupunkiseudulla asianajoalalla sekä toiminut useita vuosia yrityslakimiehenä tukkukauppaan keskittyneessä konsernissa.

OTM Niko Värttiö toimii jatkossa asianajaja Heikki Taulaniemen oikeana kätenä Alfan perintöoikeus- ja kiinteistöoikeusryhmässä. Ennen siirtymistään Alfaan Niko on työskennellyt pankkilakimiehenä Satapirkan Osuuspankin palveluksessa. Niko keskittyy työtehtävissään perunkirjoituksiin, perinnönjakoihin sekä pesänselvittäjän -ja jakajan tehtäviin. Hän hallitsee myös kiinteistöjuridiikan sekä maa- ja metsätiloihin liittyvät lakiasiat.

Toivotamme uudet oikeustaistelijamme Markon ja Nikon lämpimästi tervetulleiksi riveihimme!

Asianajotoimisto Alfa Oy Marko Lounatmaa Niko Värttiö 2017-04-03_a

Marjaana Lehtosesta Suomen Asianajajaliiton jäsen

Asianajaja Lehtonen poseerauskuvassa aamun kakkukahvien jälkeen.

Asianajaja Lehtonen poseerauskuvassa aamun kakkukahvien jälkeen.

Alfassa lakimiehenä vuoden 2013 alussa aloittanut Marjaana Lehtonen on hyväksytty Suomen Asianajajaliiton jäseneksi 8.3.2017 lukien.

Ensimmäinen tulikaste asianajajana luvassa Pirkanmaan käräjäoikeudessa heti tänään iltapäivällä! Toimistomme tuntee ylpeyttä uudesta asianajajastamme.

Työsopimuslain muutokset mahdollistavat kuuden kuukauden koeajan vuoden 2017 alusta lukien

Työsopimuslain säännökset muuttuivat 1.1.2017 alkaen määrätyissä asiakysymyksissä merkittävästi aikaisemmasta oikeustilasta.

Asianajaja Peter Rasmussenin ja asianajaja Ilkka Miettisen artikkeli Tampereen Kauppakamarilehden helmikuun 2017 numerossa sisältää ajankohtaista tietoa uusia säännöksistä mm. koeajan ja sekä taloudellista ja tuotannollista työvoiman vähentämispäätöstä seuraavan ns. takaisinottoajan osalta. Työsopimuslain päivitetyt säännökset vaikuttavat kaikkien yritysten arkipäivää henkilöstökysymyksissä, ja ne on syytä tuntea huolella!

Artikkeli kokonaisuudessaan täällä.

Asukkaan oikeusturva tapetilla Sisäilmapajassa Tampereella

Asianajaja Tiina Koskinen-TammiValtakunnallinen Sisäilmapaja järjestettiin 16.–17.11.2016 järjestyksessään kahdeksannen kerran, tänä vuonna Alfan ”kotikentällä” Tampereella. Tapahtuman järjestäjinä toimivat Tampereen ammattikorkeakoulu TAMK, Tampereen kaupunki ja Sisäilmayhdistys ry.

Pajan pääteemana oli vakiintuneeseen tapaan sisäilman parantaminen eri osapuolten yhteistyönä. Osallistujaluettelo täyttyi muutamassa päivässä, ja tapahtuma keräsi yhteen 600 eri alojen asiantuntijaa.
Kaksipäiväisen tapahtuman aikana kuultiin lukuisia puheenvuoroja mm. rakennustekniikan, mikrobiologian, työterveyden, kiinteistöhuollon ja juridiikan alueilta. Pajan yhteydessä esiteltiin myös terveelliseen ja turvalliseen rakentamiseen keskittyvän AVATER-tutkimushankkeen tuloksia, ja pajan näyttelyosuus tarjosi osallistujille mahdollisuuden tutustua eri alojen palveluntarjoajien toimintaan.

Alfaa tapahtumassa edustivat asianajaja, oikeustieteen tohtori Tiina Koskinen-Tammi ja asianajaja Leena Laurila, joilla molemmilla on vankka kokemus kosteus- ja mikrobivaurioituneita ns. hometaloja koskevien toimeksiantojen hoidosta. Mukana tiimissämme oli myös hiljattain Alfan ”hometalopuolelle” siirtynyt lakimies Olli Repo.

Tiinan esitys ”Asukkaan oikeusturva sisäilma-asioissa” sai Pajan osallistujilta positiivisen vastaanoton ja herätti runsaasti rakentavaa keskustelua.

- Monialaisen osaamisen merkitys korostuu hometaloriitojen hoidossa, Tiina kertoo.

- Sisäilmaongelmat ja niihin liittyvät riitatilanteet ovat usein monimutkaisten tapahtumaketjujen summa. Rakennusterveydellisellä asiantuntemuksella saattaa olla olennainen merkitys riita-asian lopputulokselle. Aiheeseen liittyvän juridiikan aukoton hallintakaan ei välttämättä itsessään riitä päämiehen etujen turvaamiseen, vaan lakimiehen on olennaista hallita lisäksi vähintäänkin perustiedot rakennusten vaurioiden ja niiden mahdollisesti aiheuttamien terveyshaittojen tutkimisesta ja korjaamisesta. Tämän vuoksi työnsä vakavasti ottava hometalojuristi panostaa myös oman rakennusteknisen osaamisensa kartuttamiseen ja asiantuntevan yhteistyöverkoston luomiseen, Tiina jatkaa.

Tapahtuma tarjosi monialaisen näkökulman sisäilma-asioihin ja antoi juristiemme työkalupakkiin uusia eväitä sekä nykyisten että tulevien toimeksiantojemme laadukkaaseen hoitamiseen.

Lisätietoja asunto- ja kiinteistökauppariitoihin liittyvissä kysymyksissä antavat AA, VT, OTT Tiina Koskinen-Tammi, p. 03 3142 9018 ja AA, VT Leena Laurila, p. 03 3142 9011.

Sisäilmapaja 2016

Millä edellytyksillä työntekijälle saa antaa lopputilin ilman irtisanomisaikaa?

asianajaja, varatuomari Jaakko Mäkelä

asianajaja, varatuomari Jaakko Mäkelä

Työsopimuslaissa työnantajalle on annettu oikeuksia työntekijän työsuhteen päättämiseen kollektiiviperusteella (taloudelliset perusteet, tuotannolliset perusteet, toiminnan uudelleen organisointiin liittyvät perusteet) sekä individuaaliperusteella (yksittäisen työntekijän henkilöön ja hänen työvelvoitteista suoriutumiseen kytkeytyvät perusteet). Mikäli työntekijä menettelee työsopimussuhteessa moitittavalla tavalla, laki mahdollistaa määrättyjen edellytysten täyttyessä (i) työsopimuksen irtisanomisen irtisanomisaikaa noudattamalla sekä (ii) työsopimuksen purkamisen välittömästi ilman irtisanomisaikaa.

Kun työnantajayritys joutuu yksittäisen työntekijän kanssa ongelmiin, työnantaja haluaa usein hahmottaa asiat niin, että työntekijän kohdalla olisi kysymys vakavista rikkeistä, jotka oikeuttaisivat työsuhteen päättämiseen mahdollisimman nopeasti. Usein näin ei kuitenkaan ole. Työsopimuksen individuaaliperusteinen purkaminen on sidottu laissa ”erityisen painavaan syyhyn”. Perusteen tulee lisäksi olla sellainen, ”ettei työnantajalta voitaisi kohtuudella edellyttää irtisanomisajan noudattamista.”

Työpaikoilla vastaan tulevat tilanteet ovat aina uniikkeja. Yritysasiakkaamme tiedustelevat juristeiltamme jatkuvasti, miten heidän tulee toimia ongelmallisiksi koettujen työntekijöiden kanssa ja millaiset keinot yrityksillä on työnantajina puuttua tilanteisiin. Varsinkin pienemmissä yrityksissä näissä tilanteissa tehtävät ratkaisut ovat erittäin merkittäviä. Jos työsuhteen päättämiselle on olemassa perusteet, lakiin perustuvia keinoja kannattaa käyttää, koska tällä on suora vaikutus palkkakuluihin. Kun keinoja käytetään, yritys kantaa kuitenkin työnantajana riskin siitä, että juridiset edellytykset työntekijän työsopimuksen irtisanomiselle/purkamiselle täyttyvät varmasti tilanteessa. Mikäli asiassa tehdään virhearvio, se johtaa usein oikeudenkäyntiin ja pahassa tapauksessa suurtenkin korvausten tuomitsemiseen päättämistoimen kohteeksi joutuneelle työntekijälle.

Asianajaja Jaakko Mäkelä selvittää työsuhteen välittömään päättämiseen liittyvää purkuoikeutta vieraskynäkirjoituksessaan ”Työsopimuksen purkaminen välittömästi työntekijästä johtuvilla syillä”, joka julkaistiin lokakuun 2016 Tampereen Kauppakamarin sähköisessä uutiskirjeessä. Jaakon kirjoitus kokonaisuudessaan kauppakamarin kotisivuilla.

Mistä lukien ostolaskulle pitää maksaa viivästyskorkoa ja kuinka paljon?

varatuomari Marjaana Lehtonen

varatuomari Marjaana Lehtonen

Kun myyjä lähettää ostajalle toimittamastaan tavarasta tai palvelusta laskun, laskuun merkitään tavallisesti eräpäivä, jona myyjä katsoo olevansa oikeutettu suorituksen saamiseen. Suorituksen erääntymisestä oli saatettu sopia nimenomaisesti myyjän ja ostajan välisessä sopimuksessa tai sitten ei.

Kysymys siitä, milloin saatavat erääntyvät, on oikeusongelmana ”tyyppiä jokapäiväinen”. Ei ole tavatonta, että myyjä vaatii suoritusta ennen kuin sillä olisi siihen juridista oikeutta. Myyntilaskussa saatetaan ilmoittaa myös viivästyskoron määräksi korkokanta, joka ei perustu osapuolten väliseen sopimukseen tai vakiintuneeseen kauppatapaan. Korkolakiin sisältyy viivästyskorkoa koskevia säännöksiä. Säännökset ovat pakottavia velallisen hyväksi vain kuluttajasuhteissa; yritykset voivat kaupankäynnissään sopia viivästyskorkokysymyksiä parhaaksi katsomallaan tavalla korkolain säännösten estämättä.

Varatuomari Marjaana Lehtonen pureutuu viivästyskorkoa koskeviin käytännön ongelmiin Tampereen Kauppakamarin elokuun 2016 sähköisessä uutiskirjeessä julkaistussa vieraskynäkirjoituksessaan ”Viivästyskoron maksuvelvollisuus ja koron määrä B2B-velkasuhteissa”. Marjaanan artikkeli kokonaisuudessaan tästä linkistä.

Uusia titteleitä ja tutkintoja – toimiston kesäpäivässä triplajuhlat

Alfa_kesäpäivä 2016_oikeustieteen maisteri Olli Repo_varatuomari Marjaana Lehtonen_asianajaja Jaakko Mäkelä

Alfan henkilöstö vietti toiminnallista kesäpäivää maanantaina 20.6.2016. Lasien kilistelemiseen oli nyt tavallista enemmän aihetta, koska tiimimme jäsenten urakehitysrintamalla meni kesäkuun aikana monta askelta eteenpäin.

Toimistossamme lakimiesharjoittelijana syksystä 2014 lähtien työskennellyt Olli Repo (kuvassa oik.) sai kansainvälistä välimiesmenettelyä käsittelevän gradunsa valmiiksi. Kun kaikki tentitkin on jo suoritettu, Olli on valmistumassa Turun yliopistosta aivan lähiaikoina oikeustieteen maisteriksi. Uraputki asianajoalalla kiinnostaa Ollia myös valmistumisen jälkeen:

- Olen päässyt seuraamaan Alfassa aitiopaikalta kokeneiden juristien työskentelyä ja laatinut yrityspuolen asiakkaidemme toimeksiantoihin erilaisia taustaselvityksiä laidasta laitaan. Työtehtävät Alfassa ovat opettaneet tekijäänsä. Olen saanut olla mukana jo reilut puolitoista vuotta Ilkka Miettisen ja Peter Rasmussenin vetämissä monimutkaisissa sopimus- ja oikeudenkäyntiprojekteissa, jollaisia opiskelijapojat pääsevät harvemmin näkemään. Asianajajan työ kiinnostaa minua jatkossakin, kunhan maisterin paperit tulevat, Olli summaa.

Opintovapaalla kesäkuusta 2015 ollut Marjaana Lehtonen (kuvassa vas.) palasi 1.6.2016 takaisin sorvin ääreen auskultoituaan vuoden päivät Pirkanmaan käräjäoikeudessa. Marjaana on valmistunut Helsingin yliopistosta alkuvuodesta 2013. Turun hovioikeus myönsi hänelle varatuomarin arvon kesäkuussa 2016 tuomioistuinharjoittelun päätyttyä.

- Notaarivuosi meni lopulta nopeasti. Riita- ja rikosasioita pääsi käsittelemään toisesta näkökulmasta tuomarin pöydän takaa, mistä on jatkossa paljon hyötyä asianajotoimeksiantoja hoidettaessa. Meillä oli käräjäoikeudessa loistava notaariporukka ja käräjäoikeuden laamanni antoi minulle hallinnollisia vastuitakin toimia notaarikollegion esimiehenä työnjaollisissa kysymyksissä. Vanhemmat kollegat Alfassa kannustivat tuomioistuinharjoitteluun lähtemistä ja nyt täytyy sanoa, että kannatti käydä, Marjaana nauraa ja odottaa vielä uusia ”varatuomari”-käyntikorttejaan saapuvaksi postissa.

Kesäpäivämme kolmas juhlakalu Jaakko Mäkelä (kuvassa kesk.) hyväksyttiin 17.6.2016 Suomen Asianajajaliiton jäseneksi. Asianajajatutkinnon suorittaminen on nykyisin moniosainen kokonaisuus, joka pitää sisällään mm. asianajajien eettisten tapaohjeiden koulutuksen sekä oikeudenkäyntitaitojen kehittämistä.

- Kävin vuonna 2015 aluksi kirjallisessa kokeessa. Tutkinto käsitti myös kaksi 2-päiväistä koulutustilaisuutta Helsingissä vuoden 2016 puolella. Suomen Asianajajaliiton jäsenyys ja ”asianajaja”-nimike edellyttävät lisäksi neljä vuotta valmistumisen jälkeistä työkokemusta avustavana lakimiehenä asianajotoimistossa tai siihen verrattavissa tehtävissä. Asianajajana vastuuni kasvavat Alfassa entisestään eikä käräjäoikeuskaan kysele enää valtakirjojen perään. Kun minutkin lasketaan mukaan, Alfassa meitä asianajajia on nyt kuusi ja omassa perheessämme kaksi, isänsä jalanjälkiä seuraava toisen polven advokaatti kertoo.

Loppuasiakkaan välilliset vahingot sopimusketjussa – toimittajan instrumentit vastuuriskien hallintaan

asianajaja, varatuomari Ilkka Miettinen

asianajaja, varatuomari Ilkka Miettinen

Ostajalle välillisistä vahingoista (tuotantoseisokin seurauksena saamatta jäävä voitto tms.) aiheutuvan vahinkoriskin rajoittaminen on yksi peruskysymyksistä vähänkään monimutkaisemmissa kone- ja laitetoimituksissa.

Loppuasiakas voi kärsiä huomattavia menetyksiä toimituksen viiveestä tai virheellisyydestä johtuen. Loppuasiakkaan intressissä on, jos mahdollista, maksattaa välillisetkin vahingot laitteen myyjällä. Myyjän tavoitteena taas on rajoittaa vastuutaan määrällisesti tai pyrkiä sulkemaan välillisten vahinkojen korvattavuus kokonaan pois myyjän ja ostajan välisessä toimitussopimuksessa.

Asianajaja Ilkka Miettisen kirjoitus ”Vastuu loppuasiakkaan tuotantotappioista sopimusketjussa” Tampereen Kauppakamarin toukokuun 2016 sähköisessä uutiskirjeessä kiteyttää esimerkin avulla myyjäyrityksen näkökulmaa ja myyjän käytettävissä olevia keinoja sopimusriskin hallintaan. Artikkeli kokonaisuudessaan tästä linkistä.

Kiinteistökaupan purkamismahdollisuudet esillä Sisäilmastoseminaarissa Helsingissä

Asianajaja Tiina-Koskinen-Tammi Sisäilmastoseminaari_3_2016

Valtakunnallinen Sisäilmastoseminaari järjestettiin 16.3.2016 järjestyksessään 31. kerran. Koko päivän kestänyt tapahtuma keräsi 1300 eri alojen huippuasiantuntijaa saman katon alle Helsingin Messukeskukseen tarkoituksenaan jakaa puolueetonta ja ajankohtaista tietoa sisäilmasta. Seminaaripäivän aikana kuultiin lukuisia puheenvuoroja mm. rakennustekniikan, mikrobiologian sekä niihin liittyvän tutkimuksen, koulutuksen ja juridiikan alueilta.

Alfaa edustivat seminaarissa asianajaja, oikeustieteen tohtori Tiina Koskinen-Tammi ja varatuomari Jaakko Mäkelä, jotka hoitavat molemmat päätoimisesti erilaisia hometaloasuntoihin liittyviä asianajotoimeksiantoja. Tiinalla maaliskuinen Sisäilmastoseminaari on ehtinyt jo muodostua vuosittaiseksi käyntikohteeksi; Jaakolle seminaari oli ensimmäinen. Tiina piti tapahtumassa esityksen aiheesta ”Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun 2015:58 vaikutukset kosteusvaurioituneen kiinteistön kaupan purkumahdollisuuksiin”. Puheenvuoro herätti rakentavaa keskustelua eri alojen asiantuntijoiden parissa. Tiinan esityksen kalvot löytyvät Sisäilmayhdistys ry:n verkkosivuilta.

- Hometaloasioita hoidettaessa on tärkeää, että myös juristilla on vähintäänkin perustiedot rakennusten vaurioiden ja mahdollisesti koettujen terveydelle haitallisten olosuhteiden tutkimisesta sekä korjausrakentamisesta. Lakimiehen pitää päämiehensä edun turvaamiseksi osata itsenäisesti arvioida ja vertailla välillä kriittisestikin eri alojen asiantuntijoiden raportteja ja selvityksiä, joita toimeksiantojen aikana väistämättä tulee vastaan, Tiina kertoo.

- Lakimiehen tulee toimia tavallaan tulkkina rakennusalan asiantuntijoiden ja asiakkaiden välimaastossa, missä ”tulkkaamisessa” korostuu poikkitieteellisen osaamisen merkitys, Jaakko jatkaa.

Seminaaripäivä oli kokonaisuudessaan onnistunut tapahtuma, joka tarjosi uusia eväitä myös juristiemme työkalupakkiin sekä nykyisten että tulevien toimeksiantojen laadukkaaseen hoitamiseen.

Lisätietoja asunto- ja kiinteistökauppariitoihin liittyvissä kysymyksissä: AA, OTT Tiina Koskinen-Tammi, p. 03 3142 9018 ja VT Jaakko Mäkelä, p. 03 3142 9021.